Нюансы прав и обязанностей собственников жилья в МКД по содержанию общедомового имущества (Обращение в ИКП МО «ОПР» в Кингисеппском районе )

Вопрос: Добрый день! Обращаемся к Вам по следующему вопросу:
В ходе реализации на территории Ленинградской области приоритетного проекта по формированию комфортной городской среды в 2017 году в городе Кингисепп было благоустроено 5 дворовых территорий. При этом, муниципальными чиновниками было предложено собственникам жилья в МКД, дворовые территории которых предполагалось благоустроить, провести общие собрания в ходе проведения которых, при составлении протоколов, обязательно должно быть отражено согласие на включение в состав общего имущества многоквартирного дома объектов внешнего благоустройства, установленных на дворовой территории. При этом сотрудники администрации утверждали, что содержание существующего общедомового имущества, по Закону, было, есть и будет производиться за счет средств собственников многоквартирных домов. В связи с этим просим Вас разъяснить, правомерны ли требования муниципальных чиновников?

Ответ: Здравствуйте! Дело в том, что собственникам жилых помещений постоянно внушают, что им принадлежит доля в общедомовом имуществе, хотя в действительности им может принадлежать доля не в имуществе, а в праве на это имущество. А это большая разница. В частности, в ч.7 ст.32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» указано: «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием…». Это означает, что для получения возмещения за общее имущество у собственника должно быть зарегистрированное право на это имущество. А в соответствии с ч.5 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ «Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) включает в себя как реестр объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино – мест, объектов незавершённого строительства и т.д.), так и реестр прав на эту недвижимость.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. Датой государственного кадастрового учёта является дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости (ст.16 Закона). Если доказательством права собственника на квартиру или долю в квартире является соответствующая запись в ЕГРН, и собственник при необходимости может получить выписку из ЕГРН о своём праве на свою недвижимость,, то в отношении общего имущества МКД, включая землю под домом и придомовую территорию, у собственника нет никаких прав и никаких доказательств, потому что в подавляющем большинстве случаев эта недвижимость в ЕГРН не зарегистрирована.

Необходимо отметить, что обеспокоенность подобным положением дел выразила на одной из пресс-конференций председатель комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ – Г. Хованская, заявившая, что «нужно запретить снос домов, расположенных на земельных участках, которые не поставлены на кадастровый учет. В этом случае земля, на которой располагается не только сам дом, но и парковка, детская и спортивная площадки и т. д. является собственностью муниципалитета и не входит в состав общего имущества, принадлежащего собственникам квартир в МКД. То есть получается, что стоимость этого участка не будет учитываться при определении величины равнозначного возмещения в ходе реновации, а в районах с развитой инфраструктурой это существенная сумма». Из вышесказанного следует, что объекты благоустройства придомовой территории, содержание которых, по утверждению работников администрации, должно производиться за счёт собственников МКД, являются собственностью муниципалитета до тех пор, пока эта недвижимость не будет поставлена на кадастровый учёт.

Следовательно, требования работников администрации будут правомерными только в том случае, если со стороны администрации муниципального образования будут выполнены все требования Федерального закона № 218-ФЗ, регулирующего особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в многоквартирных домах.

С уважением,
Председатель Совета МО «ОПР» в Кингисеппском районе
М.Р. Владимиров

Материал подготовлен в рамках реализации социально значимого проекта “Организация общественной защиты и повышение уровня правовой грамотности потребителей Ленинградской области” с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов по договору о предоставлении гранта № 17-2-010659, в целях формирования правовой грамотности граждан и их правового просвещения.